סיכום עם ChatGPT
רשות המיסים פרסמה ביום 19.3.2026 נייר עמדה חדש (מס' 03/2026), המבהיר מתי ניתן ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה המצויה בפרויקט התחדשות עירונית. ההבהרה מתייחסת למקרים בהם הדירה המקורית כבר נהרסה והיורש מחזיק בזכות חוזית לדירה חלופית או בדירה החלופית עצמה, ומסירה אי-וודאות משמעותית בנושא זה.
מטרתו של נייר העמדה היא להסיר ספקות ומחלוקות עם רשות המסים בנוגע לתחולת הפטור ממס שבח ביחס לדירת ירושה יחידה (סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין), אך בד בבד קובע נייר העמדה כי מועד ההורשה הוא קריטי לצורך תוצאות המס. כאשר ההורשה מתרחשת לפני מימוש ההסכם עם היזם (בדרך כלל – יום התקיימות התנאים המתלים בהסכם עם היזם), ניתן למכור את הזכות לדירה החלופית או את הדירה החלופית עצמה בפטור בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק, בכפוף לעמידה בתנאים הרלוונטיים (לרבות הוראות התחולה של תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין במקרה של מכירה במהלך הבנייה). לעומת זאת, כאשר ההורשה מתרחשת לאחר מימוש ההסכם עם היזם, ותוך כדי בניית הדירה החלופית, ניתן יהיה ליהנות מהפטור כאמור, רק אם ההורשה התרחשה לאחר 18.11.2021 (מועד תחולת תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין), שקובע כי זכות לדירה עתידית תיחשב ל"דירת מגורים" לצורכי מס. לעומת זאת, הורשה שהתרחשה לפני מועד זה, כאשר הבנייה טרם הושלמה, לא תזכה לפטור, גם אם המכירה תהיה במועד בו הסתיימה בנייתה של הדירה החלופית.
משמעות נייר העמדה היא כי יש לבחון בקפידה את מועד ההורשה והשלבים השונים של פרויקט ההתחדשות העירונית, ולפעול בהתאם כדי למצות את הזכאות לפטור ולמנוע חיובי מס בלתי צפויים. רשות המיסים מדגישה כי ההבהרה מתייחסת אך ורק לעסקאות התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), ואין להקיש ממנה למצבים אחרים. מחלקת המיסים של משרדנו מלווה עסקאות בשלל היבטי מיסוי מקרקעין, לרבות בנוגע להעברה בין דורית, התחדשות עירונית והליכי שומה שונים, ותשמח לעמוד לרשותכם.
